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Évaluation de l'immobilier tertiaire : valeur locative de bureaux, taux de rendement, locaux professionnels.
Jurisprudence récente
Expertise sourcée en temps réel — jurisprudence : Cour de cassation.
Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227
« L'indemnité d'occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligat… »
Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219
« Il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire devient redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d'expiration d… »
Questions fréquentes
Qu'impose le décret BACS aux bâtiments de bureaux ?
Le décret BACS (n° 2020-887 du 20 juillet 2020, renforcé par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, codifié aux articles R. 175-1 et suivants du CCH) impose l'installation d'un système d'automatisation et de contrôle — une GTB — dans les bâtiments tertiaires équipés d'un système de chauffage ou de climatisation au-delà d'un seuil de puissance. La GTB pilote automatiquement les équipements pour réduire les consommations.
À partir de quelle puissance et à quelle échéance la GTB est-elle obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2025 pour les bâtiments dont le système dépasse 290 kW de puissance nominale utile. Pour l'existant dépassant 70 kW, l'échéance est le 1er janvier 2030 : le seuil de 70 kW avait été fixé à 2027 par le décret de 2023, mais le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a reporté cette date à 2030. Attention, 2030 n'est qu'une date butoir : l'obligation naît dès le renouvellement du système de chauffage ou de climatisation s'il intervient avant, et une étude établissant un temps de retour supérieur à dix ans (aides déduites) dispense de l'équipement.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?
La sanction première est la mise en demeure préfectorale, suivie de la publication des manquements sur un site de l'État (« name and shame »). Vient ensuite une amende administrative modeste : au plus 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale (art. R. 185-2 du CCH). Il n'existe pas de montant à 37 500 € ni de doublement en cas de récidive dans ce dispositif, qui est purement administratif. Le véritable enjeu du non-respect n'est donc pas l'amende, mais le risque réputationnel et patrimonial : décote de l'actif, moindre liquidité, exigences accrues des acquéreurs et des banques.
Combien coûte la mise en conformité BACS et existe-t-il une aide ?
L'installation d'une GTB est un investissement dont le montant dépend de la surface, de la puissance des systèmes à piloter et de la classe de performance visée (A, B, C au sens de la norme ISO 52120-1). Il bénéficie d'un forfait CEE (certificats d'économies d'énergie) qui réduit le reste à charge, et se rentabilise par les économies d'énergie générées. Le chiffrage précis se fait au cas par cas : les barèmes CEE évoluent fréquemment et s'apprécient à la date du projet.
Quel impact du décret tertiaire et du décret BACS sur la valeur des bureaux ?
Les deux textes scindent le marché entre actifs conformes et actifs en obsolescence énergétique. Un bureau non conforme supporte un capex de mise en conformité (net de la prime CEE), un risque de sanction et une moindre attractivité locative, qui se traduisent par une hausse du taux de rendement exigé (« brown discount ») et un risque de vacance. À l'inverse, un actif équipé et dans la trajectoire sécurise son revenu et sa liquidité (« green premium »). L'expert intègre le reste à charge et les échéances (2025 pour le BACS > 290 kW, 2030 pour l'existant > 70 kW ; 2030 / 2040 / 2050 pour le tertiaire) au bilan ou au DCF.
Comment réviser un loyer indexé sur l'ILAT ?
Formule de calcul : loyer en cours × (ILAT du trimestre de référence ÷ ILAT du même trimestre de l'année précédente). L'indice de référence est celui mentionné au bail ; à défaut, le dernier indice publié à la date de révision. Au T1 2026, indice ILAT = 137,42.
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Local à usage exclusif de bureaux : au renouvellement, le loyer échappe au plafonnement (L.145-36, valeur locative par comparaison R.145-11) ; en révision triennale, le plafonnement L.145-38 s'applique. Deux régimes distincts.
Décret BACS : la GTB, du pilotage technique à la valeur
Décret BACS (systèmes d'automatisation et de contrôle) : GTB obligatoire depuis 2025 (> 290 kW) et au 1er janvier 2030 (> 70 kW, report du décret de décembre 2025). Budget, CEE, ROI et impact sur la valeur des bureaux.
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