Décret tertiaire : l'énergie, nouveau déterminant de valeur

Le dispositif éco-énergie tertiaire (« décret tertiaire ») fait de la performance énergétique un déterminant de la valeur des actifs de bureau. Issu de l’article 175 de la loi ELAN et codifié à l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, il impose une trajectoire de sobriété à tout le parc tertiaire d’une certaine taille. Un bureau qui n’y satisfait pas se déprécie.

En vigueur depuis le 1er octobre 2019. Première échéance de résultat : 2030. Déclaration annuelle avant le 30 septembre sur la plateforme OPERAT.

Références : Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 175 · CCH, art. L. 174-1 et R. 174-22 s. · Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019.

L’obligation de réduction

Tout bâtiment ou ensemble à usage tertiaire d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m² doit réduire sa consommation d’énergie finale. Le seuil s’apprécie en cumul : il couvre les parties tertiaires d’un bâtiment mixte et l’ensemble des bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site — un point qui élargit sensiblement le périmètre pour les parcs. Deux méthodes de réduction, au choix révisable :

• Valeur relative : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050, par rapport à une année de référence (année pleine d’exploitation, non antérieure à 2010).
• Valeur absolue : atteindre un seuil de consommation en kWh/m²/an fixé par arrêté selon la catégorie d’activité.

Réf. : CCH, art. L. 174-1 et R. 174-22 · arrêtés « valeurs absolues ».

La déclaration OPERAT

Chaque propriétaire ou preneur assujetti déclare annuellement, avant le 30 septembre, ses consommations de l’année précédente sur la plateforme OPERAT opérée par l’ADEME. Le défaut de déclaration expose à une mise en demeure puis à la publication de la liste des défaillants sur un site public (« name and shame »).

Réf. : CCH, art. R. 174-22 s. · plateforme OPERAT (ADEME).

Propriétaire et preneur

Les assujettis sont les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail (CCH, art. R. 174-22 II) : l’obligation pèse conjointement sur le bailleur et le locataire. Sa répartition et le suivi du respect de la trajectoire ont vocation à figurer au bail (annexe environnementale) — un point de coordination désormais indissociable de la gestion d’un actif tertiaire loué, et un angle particulièrement sensible en bail commercial.

À défaut de clause contraire, les travaux imposés par l’autorité pèsent en principe sur le propriétaire — principe ancien mais éclairant (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.906) pour l’imputation des capex de mise en conformité entre bailleur et preneur.

Réf. : CCH · dispositions relatives aux baux · Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.906.

Portée en évaluation

À retenir : le décret tertiaire scinde le marché entre actifs conformes et actifs en obsolescence énergétique. Pour l’évaluation :

• Décote de l’énergivore (« brown discount »). Capex de mise en conformité, risque de sanction et de moindre attractivité locative se traduisent par une hausse du taux de rendement exigé et un risque de vacance accru.
• Prime au conforme (« green premium »). Un actif dans la trajectoire sécurise son revenu et sa liquidité.
• Bascule vers la transformation. Pour un bureau lourdement obsolète, le scénario le plus créateur de valeur peut être le changement d’usage (bureau → logement), à comparer à la remise à niveau.

Concrètement, l’expert date l’année de référence, vérifie le statut OPERAT, et intègre au bilan ou au DCF la trajectoire de capex jalonnée par les échéances 2030 / 2040 / 2050.