Servitude de résidence principale : le nouveau risque à vérifier avant toute évaluation en zone tendue
Par Rémi Idé · 31 juillet 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 refond les contrats types de location. Sur les cinq points modifiés, un seul touche directement la valeur vénale : la mention obligatoire, à peine de nullité, de la servitude de résidence principale instituée par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.
Entrée en vigueur : 1er octobre 2026, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Références : Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JORF n° 0157 du 07/07/2026) · C. urb., art. L. 151-14-1 · C. tourisme, art. L. 324-1-1, I.
Ce que dit l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme
Le règlement du PLU peut délimiter, en zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs où les logements neufs — ou issus de transformation — sont réservés à l’usage exclusif de résidence principale. Deux critères alternatifs ouvrent la délimitation d’un tel secteur : le périmètre où s’applique la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (CGI, art. 1406 bis), ou une part de résidences secondaires supérieure à 20 % du total des logements de la commune.
Réf. : C. urb., art. L. 151-14-1 · CGI, art. 1406 bis.
Suppression du potentiel meublé de tourisme
Dans un secteur délimité, la location en meublé de tourisme est interdite, hors location temporaire de la résidence principale elle-même. En zone tendue, littorale ou de montagne, cela supprime le différentiel de prix porté par cet usage — un paramètre qui pesait jusqu’ici sur la valeur vénale de nombreux biens.
Réf. : C. tourisme, art. L. 324-1-1, I et IV.
Nullité en l’absence de mention expresse
La servitude doit désormais figurer, à peine de nullité, dans toute promesse de vente, vente, location ou contrat constitutif de droits réels portant sur un bien situé dans le secteur. C’est un risque sur le titre à réserver dans le rapport, au même titre qu’une servitude d’urbanisme classique.
Réf. : Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, art. 1er.
Réversibilité du zonage
Le secteur peut être supprimé par simple modification du règlement du PLU. La contrainte n’est donc pas une servitude perpétuelle attachée au bien, mais un paramètre daté attaché au zonage — à horodater précisément dans le rapport, et à revérifier à chaque mission.
Réf. : C. urb., art. L. 151-14-1.
Portée en évaluation
À retenir : trois vérifications systématiques s’imposent désormais pour tout bien d’habitation en zone tendue, littorale ou de montagne — consulter le règlement du PLU pour identifier un éventuel secteur L. 151-14-1 ; si le bien y est soumis, écarter toute référence de comparables intégrant une composante meublé de tourisme ; dater la vérification et rappeler le caractère réversible du zonage. Un filtre de présomption est disponible en amont de la lecture du PLU : le taux de résidences secondaires de la commune (seuil de 20 %), disponible par code INSEE — il ne dispense pas de la lecture du règlement, mais permet d’anticiper le risque avant consultation. Aucune jurisprudence n’est encore identifiée sur ce texte récent (veille Judilibre continue).