Analyse
Indépendance de l'évaluateur immobilier : ce que la réglementation impose vraiment
L'indépendance de l'expert est-elle garantie par le contrôle des intérêts de la structure qui l'emploie ?
Ce que dit réellement le socle réglementaire européen
Deux textes encadrent l'évaluation immobilière dans le crédit bancaire en Europe :
le Règlement (UE) n° 575/2013, dit CRR (Capital Requirements Regulation), et la Directive 2014/17/UE, dite MCD (Mortgage Credit Directive).
Sur l'indépendance de l'évaluateur, la MCD pose un seuil précis en son article 19(2) :
les professionnels chargés de l'évaluation doivent être « sufficiently independent from the credit underwriting process » — suffisamment indépendants du processus d'octroi du crédit. Le CRR, en son article 208(3)(b), reprend une exigence de même nature pour la révision des évaluations :
le réviseur doit être « independent from the credit decision process ».
Dans les deux cas, l'indépendance exigée est fonctionnelle, pas organique.
En l'état des textes, l'évaluateur peut donc être salarié d'un établissement bancaire, du moment qu'il n'appartient pas au service qui décide de l'octroi du prêt.
Aucune des deux normes n'impose de séparation capitalistique, ni d'absence de lien de subordination avec la banque elle-même.
Quant au Règlement délégué (UE) 2016/1075, il ne concerne que le redressement des banques en difficulté (directive BRRD 2014/59/UE).
Ce texte, qui s'applique à la désignation des évaluateurs indépendants en cas de résolution bancaire, pose trois critères cumulatifs :
- qualification professionnelle,
- séparation légale de l'entité concernée,
- et absence de tout intérêt matériel commun ou conflictuel avec elle.
C'est la seule norme européenne qui impose une véritable indépendance structurelle et pas seulement fonctionnelle.
Ce texte n'est pourtant pas né sans opposition. Consultée par l'Autorité bancaire européenne (EBA) sur ce projet de règlement, la RICS a répondu (10 octobre 2014) que l'approche retenue était « too restrictive » et risquait de « discouraging the best valuers »
— de dissuader les meilleurs évaluateurs d'accepter des missions —, plaidant pour un assouplissement des critères d'exclusion et pour ramener de trois ans à un an la période d'antériorité des liens à prendre en compte. C'est une prise de position documentée d'un organisme représentatif des évaluateurs, opposée à un renforcement de l'indépendance, dans le seul contexte où l'Union européenne a tenté d'aller au-delà du plancher fonctionnel.
Ce cadre renforcé, en outre, ne s'applique qu'aux scénarios de résolution bancaire — quand un établissement est déjà en difficulté. Il ne concerne pas l'activité courante d'octroi de crédit immobilier, là où l'enjeu d'indépendance se pose pourtant au quotidien, et à bien plus grande échelle.
La transposition française confirme le plancher fonctionnel
La France a transposé la MCD par l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016. L'article L. 313-20 du Code de la consommation impose au prêteur de veiller à ce que l'évaluation soit réalisée par un expert « justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective ». La formule reprend le plancher fonctionnel de l'article 19 de la directive.
Le décret d'application n° 2016-884 du 29 juin 2016 va plus loin dans l'explicite. L'article R. 313-17 distingue deux figures, placées sur un pied d'égalité :
- l'évaluateur externe — sans lien avec le prêteur, qu'il soit de subordination, familial ou capitalistique, et ne présentant aucun intérêt économique personnel vis-à-vis du bien évalué ;
- l'évaluateur interne — qui ne remplit pas une ou plusieurs de ces conditions, admis dès lors que la tâche d'évaluation est indépendante, sur le plan fonctionnel et hiérarchique, du processus de prise de décision en matière de crédit, et que le prêteur adopte des mesures garantissant l'absence de conflits d'intérêts.
Le droit français a donc lui-même défini ce que serait une indépendance structurelle — c'est la figure de l'évaluateur externe — mais l'a laissée à l'état d'option. Le prêteur peut librement retenir son propre salarié, du moment que celui-ci ne relève pas, fonctionnellement et hiérarchiquement, du service crédit. La séparation capitalistique existe dans le texte ; elle n'est jamais exigée.
Garantie de l'indépendance de l'expert immobilier
Une certification professionnelle — RICS, TEGoVA/REV, IFEI — atteste d'une compétence technique et d'un engagement à respecter un code de déontologie. Elle n'atteste pas, en tant que telle, d'une indépendance structurelle de ses membres vis-à-vis de l'employeur ou des filiales du secteur en lien avec le financement immobilier.
Seule la CEIE (Charte de l'Expert Indépendant en Évaluation) se distingue en retenant les critères que l'article R. 313-17 réserve à l'évaluateur externe — absence de tout lien de subordination, de mandat social ou de participation capitalistique avec un établissement de crédit ou tout organisme dont l'activité consiste, même accessoirement, en l'octroi ou l'intermédiation de financements immobiliers — et en les érigeant en condition structurelle et permanente, là où la réglementation n'en fait qu'une branche d'option.
La question, en définitive, n'est pas de savoir si un évaluateur salarié d'une banque (ou de ses filiales) est compétent ou honnête. Elle est de savoir si la structure qui l'emploie peut, par construction, produire une évaluation qu'aucun lien ne viendrait influencer.
Sources — Règlement (UE) n° 575/2013 (CRR), art. 208 ; Directive 2014/17/UE (MCD), art. 19 ; Code de la consommation, art. L. 313-20 et R. 313-17 (ord. n° 2016-351 et décret n° 2016-884) ; European Valuation Standards 2025 (TEGoVA) ; Règlement délégué (UE) 2016/1075 ; réponse de la RICS à la consultation de l'EBA sur l'indépendance des évaluateurs (10 octobre 2014) ; BPCE Solutions immobilières.