Indemnité d'éviction commerciale : comment la calculer ?

L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire évincé à la suite du non-renouvellement de son bail commercial (art. L. 145-14, Code com.). Elle comprend la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation, ou la valeur pécuniaire du droit au bail si son transfert est possible. À cette indemnité principale s’ajoutent diverses indemnités accessoires.

1. Indemnité principale

Perte du fonds — valeur du fonds de commerce

Hypothèse I. Si, à la suite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant ou l’exploitant (artisan ou industriel) perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller (cas du départ à la retraite), il est indemnisé de la valeur d’un fonds de commerce semblable à celui perdu. La valeur du droit au bail est le plancher indemnitaire, car elle est l’une des composantes de la valeur du fonds de commerce.

En application du statut des baux commerciaux, le locataire évincé est en droit de revendiquer la valeur de la propriété commerciale acquise par l’exploitation de son activité, déterminée selon les usages de la profession. Ces usages font référence à des barèmes d’évaluation en pourcentage du chiffre d’affaires moyen hors taxes (% CA HT), mais également en multiples de l’excédent brut d’exploitation (EBE).

Fonds de commerce. La valorisation d’un fonds de commerce se fait selon les usages observés en expertise ainsi que selon les éléments retenus en jurisprudence, en prenant en considération l’ensemble des éléments qui le constituent. Le préjudice est déterminé à l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale dressé par un expert en évaluation. Il s’agit d’une indemnité dite de remplacement (perte). (Un simulateur « ratios fonds de commerce » est à venir.)

Transfert du fonds — valeur du droit au bail

Hypothèse II. Si le locataire peut se réinstaller et poursuivre son exploitation sans perte significative de sa clientèle — nécessairement à proximité et à commercialité équivalente —, le bailleur lui alloue la valeur pécuniaire du droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface), et ce même si l’exploitation est déficitaire.

Droit au bail. L’expert évalue ici une valeur d’indemnité de déplacement (transfert), et non la valeur du fonds de commerce.

2. Indemnités accessoires

Simuler les indemnités accessoires →

En matière d’indemnité d’éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n’est pas limitée par le texte de loi (art. L. 145-14, Code com.). On peut néanmoins énumérer ci-après les indemnités les plus couramment retenues. Une approche sur mesure par un expert indépendant en propriété commerciale est recommandée.

Frais de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur, ainsi que les frais d’agence (intermédiaire) et de rédaction d’acte. Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé.

Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code général des impôts) ou de façon forfaitaire (10 % du montant de l’indemnité principale). (Un simulateur dédié est à venir.)

Frais de double loyer

L’indemnité accessoire de double loyer est communément admise en cas de déménagement du preneur (indemnité de déplacement) et exclue en cas de perte. Elle vise le doublement de la charge locative pendant la période de déménagement puis de réinstallation, pour l’ancien local et celui de remplacement.

Frais de déménagement

Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou sur proposition de l’expert.

Frais de trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial (gain manqué) est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement puis la réinstallation ou, à défaut, de l’arrêt d’exploitation.

Frais de perte sur stocks

L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice subi par le locataire exploitant, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions qui lui sont financièrement préjudiciables.

Frais de réinstallation

Les aménagements sont normalement compris dans la valeur du fonds de commerce dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement.

S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, les installations du preneur (ou frais de réinstallation) sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.

Frais de réinstallation. Le sujet est complexe à appréhender, en présence d’une jurisprudence évolutive. Le concours d’un expert est essentiel pour déterminer le réel préjudice admissible.

Frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs, en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant la suppression d’une partie des postes salariés.

Frais divers (transfert)

Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :

• les coûts liés à la publicité nécessaire pour faire connaître à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse d’exploitation (mailing, campagne de communication, refonte du site web, cartes de visite, etc.) ;
• les coûts de transfert des lignes téléphoniques ;
• les frais d’actes et de formalités de changement de siège social ;
• etc.

3. Indemnité d’occupation

À compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité dite d’occupation (art. L. 145-28, Code com.), dont le montant peut être sensiblement supérieur à celui du loyer acquitté jusqu’alors.

Le calcul de l’indemnité d’occupation se fait exclusivement sur la base de la valeur locative statutaire (art. L. 145-33, Code com.).