Loi SVE : ce qui change pour les baux commerciaux
Par Rémi Idé · 26 juillet 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (Simplification de la vie économique, art. 61 à 77) modifie le régime du bail commercial. Trois mesures d’ordre public statutaire — mensualisation, plafond des garanties, restitution — et une bascule en cas de mutation. Autant de points qui touchent au cadre contractuel du bail et, par ricochet, à l’appréciation du risque et de la valeur en évaluation.
Entrée en vigueur : 28 mai 2026 (y compris pour les baux en cours). Le volet mutation / restitution s’applique aux remises de clés à compter du 26 août 2026.
Références : C. com., art. L. 145-32-1 et L. 145-40 · Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (JO 27 mai 2026).
Mesure 1 — Mensualisation du loyer
Le paiement mensuel devient de droit sur simple demande du preneur, pour les commerces de détail ou de gros et les prestations de services commerciales ou artisanales. Seule condition : aucun arriéré non contesté de loyer ou de charges. L’effet intervient à l’échéance suivante ; toute clause contraire est écartée.
C’est cette éligibilité à la mensualisation qui commande le plafond des garanties (mesure 2).
Réf. : C. com., art. L. 145-32-1.
Mesure 2 — Plafond des garanties
Le dépôt de garantie et l’ensemble des garanties exigées (caution, GAPD, nantissement, engagements de toute nature) sont désormais plafonnés à un trimestre de loyer, pour les seuls locaux ouvrant droit à la mensualisation. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur.
Réf. : C. com., art. L. 145-40, al. 2 (renvoi à L. 145-32-1).
Mesure 3 — Restitution
Des délais fermes, déclenchés par la remise des clés :
- Dépôt de garantie — restitué dans un délai raisonnable, 3 mois maximum à compter de la remise des clés, déductions dûment justifiées admises.
- Autres garanties — mainlevée et restitution des documents par le bailleur sous 6 mois.
Réf. : C. com., art. L. 145-40 — applicable aux remises de clés à compter du 26/08/2026.
La bascule en cas de mutation
En cas de vente ou de donation du local, deux sorts opposés, à rebours de l’ancien régime :
- Le dépôt de garantie suit l’immeuble : l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur. Rupture avec Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922 (jusqu’ici, dette du bailleur d’origine).
- Les cautions et garanties tombent : caducité de droit à la mutation ; le cédant procède aux mainlevées sous 6 mois. L’acquéreur n’en hérite pas — la caution se renégocie.
Réf. : C. com., art. L. 145-40 · anc. régime art. 1743 et 1692 C. civ. · application 26/08/2026.
Portée en évaluation
À retenir : les réformes de la loi SVE agissent surtout sur le cadre contractuel du bail. La valeur locative de marché reste déterminée par les facteurs habituels (situation, surface pondérée, commercialité) ; c’est leur combinaison avec les nouvelles clauses — plafond des garanties, sort du dépôt à la mutation — qu’il faut analyser au cas par cas, notamment pour apprécier la valeur d’un local occupé et le risque locatif.