Évaluation immobilière et divorce

Le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial : il faut partager les biens des époux, au premier rang desquels le logement. Déterminer la valeur vénale de l’immeuble commun ou indivis est un préalable indispensable, car c’est elle qui fonde le partage, le montant de la soulte en cas d’attribution à l’un des époux, et l’équilibre entre les parties. L’expert en évaluation immobilière apporte ici une valeur neutre, motivée et opposable, souvent déterminante pour dénouer le désaccord.

Références : C. civ., art. 829 (date d’évaluation au partage) · C. civ., art. 1467 et s. (liquidation et partage de la communauté) · CGI, art. 669 (barème usufruit / nue-propriété).

La valeur au jour de la jouissance divise

Contrairement à la succession (valeur au jour du décès), les biens partagés lors d’un divorce sont estimés à leur valeur au jour de la jouissance divise, date fixée par l’acte de partage et retenue au plus proche possible du partage (C. civ., art. 829). Le juge peut fixer une date antérieure si elle sert mieux l’égalité entre les époux. Concrètement, l’évaluation doit refléter le marché au moment du partage effectif, non celui de la séparation ou de l’introduction de l’instance — un point qui rend l’estimation souvent délicate dans les procédures longues.

Réf. : C. civ., art. 829.

Attribution, licitation et soulte

Trois issues sont possibles pour le bien commun :

• l’attribution à l’un des époux, qui verse alors à l’autre une soulte égale à sa part dans la valeur du bien ;
• la licitation (vente aux enchères ou amiable) et le partage du prix ;
• le maintien en indivision, provisoire.

Dans tous les cas, la valeur vénale expertisée est la clé de voûte : elle fixe le montant de la soulte et objective la répartition. Une sur- ou sous-évaluation lèse directement l’un des époux.

Réf. : C. civ., art. 1467 et s.

L’indemnité d’occupation

Lorsqu’un époux occupe seul le logement indivis après la séparation, il est en principe redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation, assimilée à un revenu de l’indivision. Cette indemnité se calcule par référence à la valeur locative du bien, éventuellement minorée (précarité de l’occupation, absence de bail). Elle cesse d’être due à compter de la date de jouissance divise. L’expert peut être sollicité pour déterminer cette valeur locative, en parallèle de la valeur vénale.

Réf. : C. civ., art. 815-9 (indemnité d’occupation de l’indivisaire).

Portée en évaluation

À retenir : en divorce, l’expert éclaire un partage souvent conflictuel par une valeur neutre et datée.

• Date au partage. La valeur retenue est celle du jour de la jouissance divise (art. 829), au plus proche du partage — pas celle de la séparation.
• Soulte. La valeur vénale expertisée fixe directement le montant de la soulte due par l’époux attributaire.
• Double mission possible. Valeur vénale (pour le partage) et valeur locative (pour l’indemnité d’occupation) peuvent être demandées ensemble.

L’expertise apporte l’objectivité qui manque souvent entre des parties en désaccord — d’où son rôle central, amiable ou judiciaire.