Évaluation immobilière et donation

Transmettre un bien immobilier de son vivant — par donation — suppose de le chiffrer à sa valeur vénale. Cette évaluation détermine l’assiette des droits de mutation à titre gratuit, l’équilibre entre les gratifiés et, plus tard, la façon dont la libéralité s’imputera dans la succession du donateur. L’expert en évaluation immobilière fournit une valeur motivée et opposable ; le calcul des droits et des abattements relève du notaire.

Un point technique est décisif : la date à laquelle le bien est évalué diffère selon que la donation est simple ou réalisée sous forme de donation-partage.

Références : CGI, art. 761 (valeur vénale) · C. civ., art. 843 et 860 (rapport des libéralités) · C. civ., art. 1078 (donation-partage) · CGI, art. 669 (barème usufruit / nue-propriété).

La valeur vénale au jour de la donation

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, le bien donné est retenu à sa valeur vénale réelle au jour du fait générateur, c’est-à-dire au jour de la donation (CGI, art. 761). C’est le socle du travail de l’expert : établir, par comparaison et analyse des caractéristiques du bien, une valeur défendable à cette date.

Réf. : CGI, art. 761.

Donation simple : une valeur rapportable et réévaluée

Une donation simple (hors partage) consentie à un héritier est en principe rapportable à la succession du donateur. Or le rapport ne se fait pas à la valeur d’origine : le bien donné est rapporté pour sa valeur au jour du partage successoral, d’après son état au jour de la donation (C. civ., art. 860). Une plus-value ou une moins-value ultérieure profite ou pèse donc sur la masse à partager. L’évaluation à la date du décès / du partage redevient alors nécessaire.

Réf. : C. civ., art. 843 et 860.

Donation-partage : une valeur figée au jour de l’acte

La donation-partage obéit à une logique inverse et protectrice : les biens donnés sont, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot et l’aient accepté, et qu’aucune réserve d’usufruit sur une somme d’argent n’ait été prévue (C. civ., art. 1078). La valeur est ainsi gelée : les évolutions de marché postérieures n’affectent pas l’équilibre entre les gratifiés. C’est l’un des grands intérêts de la donation-partage — d’où l’importance d’une évaluation rigoureuse au moment de l’acte.

Réf. : C. civ., art. 1078.

Démembrement : donner la nue-propriété

Beaucoup de donations portent sur la seule nue-propriété, le donateur se réservant l’usufruit (donation avec réserve d’usufruit). La valeur transmise se calcule alors d’après le barème légal de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte — barème affiché sur la page famille. L’expert évalue la pleine propriété ; la nue-propriété s’en déduit par application du barème.

Réf. : CGI, art. 669.

Portée en évaluation

À retenir : en donation, la valeur vénale est le socle — mais la date d’évaluation change tout.

• Donation simple : valeur rapportable, réévaluée au partage (art. 860) — l’évaluation devra souvent être refaite au décès.
• Donation-partage : valeur figée au jour de l’acte (art. 1078) — d’où l’enjeu d’une estimation solide dès la donation.
• Réserve d’usufruit : l’expert livre la pleine propriété ; la nue-propriété se déduit du barème 669 CGI.

Dans tous les cas, l’expert fournit une valeur vénale motivée ; l’imputation fiscale et les abattements relèvent du notaire.