Évaluation immobilière et droits de succession

Au décès, l’établissement de la déclaration de succession suppose d’évaluer l’ensemble du patrimoine immobilier du défunt à sa valeur vénale au jour du décès. C’est cette valeur qui fonde l’assiette des droits de mutation et le partage entre héritiers. L’expert en évaluation immobilière en fournit le socle : une valeur motivée et opposable, distincte du calcul fiscal des droits, qui relève du notaire.

Références : CGI, art. 761 (valeur vénale des immeubles) · CGI, art. 764 bis (abattement résidence principale) · CGI, art. 669 (barème usufruit / nue-propriété).

La valeur vénale au jour du décès

Les immeubles compris dans une succession sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date du décès, c’est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché normal. C’est le référentiel de l’article 761 du CGI. La date de référence est figée au jour du décès : les évolutions de marché postérieures n’entrent pas dans l’assiette.

L’estimation s’appuie sur la méthode par comparaison (mutations de biens similaires), ajustée des caractéristiques propres au bien (surface, état, localisation, situation locative, servitudes). Une évaluation motivée sécurise la déclaration face au risque de rectification par l’administration.

Réf. : CGI, art. 761.

Les deux temps du calcul du montant taxable

L’établissement de l’actif net successoral procède en deux temps :

• dresser l’inventaire des biens et des dettes du défunt ;
• faire évaluer les biens immobiliers pour constituer l’actif brut, dont on déduira le passif (dettes déductibles) pour obtenir l’actif net.

L’expertise immobilière intervient au cœur de la première brique : c’est l’évaluation des immeubles qui pèse le plus lourd dans l’actif brut, et donc dans l’assiette taxable.

Réf. : CGI, art. 768 et s. (déduction du passif).

L’abattement de 20 % sur la résidence principale

La résidence principale du défunt bénéficie, sous condition, d’un abattement de 20 % sur sa valeur vénale (art. 764 bis du CGI). Cet abattement ne réduit pas la valeur d’expertise : il s’applique en aval, sur l’assiette taxable. L’expert retient donc la valeur vénale pleine ; l’abattement est appliqué par le notaire lors du calcul des droits.

L’abattement joue lorsque, au jour du décès, le logement est également la résidence principale de l’une des personnes suivantes :

• l’époux ou l’épouse du défunt ;
• le partenaire de PACS du défunt ;
• un enfant mineur ou majeur protégé du défunt, de son époux (ou épouse) ou de son partenaire ;
• un enfant majeur du défunt, de son époux (ou épouse) ou de son partenaire, dont l’infirmité physique ou mentale ne lui permet pas de disposer d’un revenu suffisant.

La qualification de résidence principale s’apprécie avec bienveillance lorsque, au jour du décès, le défunt ou l’un des occupants ne résidait pas dans le logement pour une cause indépendante de sa volonté (hospitalisation, séjour temporaire en maison de repos).

Réf. : CGI, art. 764 bis.

Démembrement : usufruit et nue-propriété

Lorsque la succession opère un démembrement de propriété (le conjoint survivant recueillant souvent l’usufruit), la valeur vénale du bien se répartit entre usufruit et nue-propriété selon le barème légal de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème est celui affiché sur la page famille. L’expert évalue la pleine propriété ; la ventilation usufruit / nue-propriété en découle par application du barème.

Réf. : CGI, art. 669.

Portée en évaluation

À retenir : dans une succession, l’expert détermine une valeur vénale au jour du décès, pleine et motivée.

• Valeur pleine, abattements en aval. L’abattement de 20 % (résidence principale) comme la ventilation usufruit / nue-propriété s’appliquent après l’évaluation : l’expert livre la valeur vénale ; le notaire calcule les droits.
• Date figée. L’estimation se place au jour du décès, indépendamment des évolutions de marché ultérieures.
• Sécuriser la déclaration. Une valeur comparée et argumentée réduit le risque de rectification et objective le partage entre héritiers.