ZAN : la sobriété foncière et la valeur des terrains

La trajectoire de zéro artificialisation nette (ZAN) est le cadre le plus structurant de l’évaluation foncière de la décennie. Issue de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, ajustée par la loi ZAN 2 n° 2023-630 du 20 juillet 2023, elle raréfie mécaniquement le foncier constructible. Une réforme d’assouplissement — la proposition de loi TRACE — est en discussion mais n’est pas entrée en vigueur. Pour l’expert, l’enjeu n’est pas politique : c’est la constructibilité retenue et, par elle, la charge foncière.

En vigueur : la trajectoire 2021-2050 s’impose aux documents d’urbanisme. Les SCoT doivent l’intégrer avant le 22 février 2027, les PLU et PLUi avant le 22 février 2028.

Références : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 191 à 194 · Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 · Code de l’urbanisme (documents de planification).

Le cadre en vigueur

Deux objectifs chiffrés se cumulent. Un jalon intermédiaire : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) sur 2021-2031 par rapport à la décennie précédente. Un objectif final : l’absence d’artificialisation nette en 2050. La loi ZAN 2 de 2023 a introduit des soupapes — garantie de développement communal (une surface minimale pour chaque commune), traitement à part des projets d’envergure nationale ou européenne — sans lever la contrainte de fond.

Réf. : Loi n° 2021-1104, art. 191 · Loi n° 2023-630.

Ce que « artificialisation » veut dire

La bascule tient à la comptabilisation. Pour le jalon 2031, on raisonne en consommation d’ENAF ; à partir de 2031, en artificialisation nette, au sens d’une nomenclature réglementaire qui distingue les surfaces selon leur occupation et leur couvert. Une même parcelle peut donc être « consommée » sans être « artificialisée » au sens strict — une nuance qui pèse sur le potentiel réel d’un terrain.

Réf. : Code de l’urbanisme, art. L. 101-2-1 et nomenclature associée.

La réforme en suspens — TRACE

La proposition de loi TRACE (Trajectoire de Réduction de l’Artificialisation Concertée avec les Élus), adoptée en première lecture par le Sénat le 18 mars 2025, viserait à supprimer le jalon de 2031 (report vers 2034), à simplifier la comptabilisation et à repartir des besoins des collectivités. À l’été 2026, le texte n’a pas été examiné par l’Assemblée nationale : il ne crée aucune règle applicable. L’objectif final de 2050 n’est, en tout état de cause, pas remis en cause.

À l’été 2026 — texte non promulgué : à suivre, sans valeur normative à ce jour.

Portée en évaluation

À retenir : la ZAN agit sur la ressource même de l’évaluation foncière, la constructibilité. Trois effets à intégrer au cas par cas :

• Tension sur le déjà-constructible. La rareté organisée renchérit les terrains déjà ouverts à l’urbanisation et effectivement mobilisables — l’offre future se contracte.
• Risque de déclassement des zones AU. Une zone à urbaniser non engagée peut être rendue à l’ENAF lors de la révision du PLU : la constructibilité « sur le papier » n’est plus acquise. C’est un risque réglementaire à décoter, dans la ligne de la jurisprudence rappelant qu’un classement ne rend pas une parcelle constructible à lui seul.
• Prime au renouvellement urbain. Densification, friches, surélévation, transformation : les gisements qui ne consomment pas d’ENAF gagnent une valeur relative — c’est là que se déplace la charge foncière.

L’expert retient une constructibilité justifiée par le document d’urbanisme en vigueur et sa trajectoire de révision, non par le seul zonage actuel.