Loi Le Meur : les meublés de tourisme sous contrainte

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur–Echaniz), visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, resserre en même temps la fiscalité, l’exigence énergétique et les pouvoirs des maires. Pour l’évaluation, l’enjeu est direct : une part de la valeur d’un bien exploité « en Airbnb » tenait à une rentabilité fiscalement optimisée. Ce soutien se contracte.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2025. Le nouveau régime micro-BIC s’applique aux revenus perçus à compter de 2025 (déclarés en 2026).

Références : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 · CGI, art. 50-0 · CCH (changement d’usage, DPE).

Fiscalité — le micro-BIC resserré

Le régime micro-BIC est fortement durci pour les meublés de tourisme :

• Non classés : abattement ramené à 30 % (au lieu de 50 %), plafond de recettes à 15 000 € (au lieu de 77 700 €).
• Classés : abattement à 50 % (au lieu de 71 %), plafond à 77 700 € (au lieu de 188 700 €).

Au-delà du plafond, le régime réel devient obligatoire. La location nue et la location meublée longue durée (LMNP) ne sont pas visées par ce durcissement.

Réf. : CGI, art. 50-0 · applicable aux revenus perçus à compter de 2025.

DPE obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique devient une condition d’exploitation. La commune peut exiger la production d’un DPE valide, et une classe minimale s’imposera à terme (au moins D à l’horizon 2034), sur une trajectoire d’alignement avec les exigences de décence énergétique du logement classique.

Réf. : CCH (décence énergétique / meublés de tourisme).

Pouvoirs des maires renforcés

• Déclaration avec enregistrement généralisée à toutes les communes, via un téléservice national.
• Changement d’usage et compensation étendus, quotas de meublés de tourisme mobilisables par la commune.
• Faculté d’abaisser à 90 jours (au lieu de 120) la durée maximale de location de la résidence principale.

Conséquence : l’exploitation touristique devient dépendante du régime communal, variable d’une commune à l’autre.

La Cour de cassation confirme l’autonomie de ces polices : le classement en meublé de tourisme ne dispense pas de l’autorisation de changement d’usage, contrôle distinct relevant de la commune — Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131.

Réf. : CCH, changement d’usage et déclaration · Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131.

À signaler — plus-value LMNP

Distincte de la loi Le Meur, la loi de finances pour 2025 a aligné la plus-value des loueurs en meublé non professionnels sur le régime professionnel : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Un facteur de plus à intégrer à la rentabilité nette de sortie.

Réf. : Loi de finances pour 2025 (plus-value LMNP).

Portée en évaluation

À retenir : la valeur d’un bien exploité en meublé de tourisme intégrait souvent une survaleur de rendement — niche fiscale et souplesse tarifaire. Le durcissement combiné (abattements et plafonds réduits, réel obligatoire, réintégration des amortissements, DPE, pouvoirs du maire) comprime le rendement net et le rend tributaire du régime local.

Trois réflexes : distinguer la valeur d’usage résidentiel (socle stable) de la survaleur d’exploitation touristique (désormais plus fragile et local-dépendante) ; intégrer le risque réglementaire communal (quota, compensation, durée) au taux de rendement retenu ; chiffrer le DPE comme capex de mise en conformité ou comme risque de déclassement. La convergence attendue est un rapprochement de la valeur vers celle d’un logement classique comparable.