Comment se fixe le loyer d'un local monovalent au renouvellement ?

Le prix du bail peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (art. R.145-10). C'est une faculté : à défaut d'usages caractérisés dans la branche, le loyer revient à la valeur locative de droit commun. En pratique, on applique la méthode dite hôtelière et ses adaptations (camping, clinique, cinéma…).

Les améliorations réalisées par le preneur sont-elles prises en compte ?

Non. La soumission du bail à l'article R.145-10 exclut l'application de l'article R.145-8 (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié). Conséquence : pas d'abattement pour les améliorations réalisées par le preneur, ni de correctif au titre des obligations des parties propre au droit commun.

Le loyer d'un local monovalent échappe-t-il au plafonnement en révision triennale ?

Non. La méthode des usages de la branche, qui écarte le plafonnement, est réservée au renouvellement. En révision triennale, le loyer reste fixé dans la double limite de la valeur locative et du plafond de l'article L.145-38 (Cass. 3e civ., 1er juillet 1987, n° 85-16.951). Sur ce point, le régime rejoint celui des bureaux.

Loyer des locaux monovalents

Un local monovalent — construit en vue d’une seule utilisation — obéit à une méthode d’évaluation particulière : les usages de la branche d’activité. Mais cette méthode ne joue qu’au renouvellement ; en cours de bail, la révision triennale reste plafonnée.

Local monovalent (L.145-36). Loyer fixé selon les usages de la branche d'activité (R.145-10, R.145-8 écarté). Au renouvellement, le plafonnement est écarté ; en révision triennale, le loyer reste dans la double limite valeur locative / plafond L.145-38 (Cass. 3e civ. 1er juil. 1987). (1) Le plafond L.145-38 ne peut être dépassé que si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne par elle-même plus de 10 % de variation de la valeur locative, la hausse étant alors lissée à 10 % par an.

Qualifier le local : la monovalence

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n° 02-12.266). La qualification tient à la configuration matérielle du local, non à l’activité qui y est exercée : la charge financière des travaux — y compris de dépollution — et son imputation à l’une ou l’autre partie sont indifférentes. Typiquement : hôtel, cinéma, clinique, station-service, camping.

La méthode : les usages de la branche d’activité

Le prix du bail d’un local monovalent peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (art. R.145-10). Deux précisions importantes :

C’est une faculté (« peut ») : à défaut d’usages caractérisés dans la branche, le loyer revient à la valeur locative de droit commun. En pratique, on applique la méthode dite hôtelière et ses adaptations.
La soumission à R.145-10 exclut l’application de R.145-8 (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059) : pas d’abattement pour les améliorations réalisées par le preneur, ni de correctif propre au droit commun.

Renouvellement : plafonnement écarté

Au renouvellement, la monovalence fait échapper le loyer au plafonnement (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162) : il est fixé directement selon les usages de la branche, sans le lissage à 10 % par an du dernier alinéa de L.145-34 (lequel ne vise que la modification notable et la clause de durée).

Révision triennale : le plafonnement demeure

En cours de bail, en revanche, la méthode des usages ne s’applique pas : la Cour de cassation juge que cette faculté est limitée au bail renouvelé et non à la révision triennale. Le loyer révisé est alors fixé dans la double limite de la valeur locative et du plafond de l’article L.145-38 (Cass. 3e civ., 1er juillet 1987, n° 85-16.951 ; Cass. 3e civ., 10 novembre 1987, n° 86-14.766). Le plafond ne peut être dépassé que si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne par elle-même plus de 10 % de variation de la valeur locative — la hausse étant alors lissée à 10 % par an.

Sur ce point, le local monovalent rejoint le régime des bureaux : la divergence entre les deux ne joue qu’au renouvellement (usages de la branche pour le monovalent, comparaison de locaux équivalents pour le bureau), pas en révision triennale.

Monovalents — art. L.145-36, R.145-10 et L.145-38, code de commerce.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un local monovalent ?: Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n° 02-12.266, publié). La charge financière de ces travaux, y compris de dépollution, et son imputation à l'une ou l'autre partie sont indifférentes à la qualification.
Comment se fixe le loyer d'un local monovalent au renouvellement ?: Le prix du bail peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (art. R.145-10). C'est une faculté : à défaut d'usages caractérisés dans la branche, le loyer revient à la valeur locative de droit commun. En pratique, on applique la méthode dite hôtelière et ses adaptations (camping, clinique, cinéma…).
Les améliorations réalisées par le preneur sont-elles prises en compte ?: Non. La soumission du bail à l'article R.145-10 exclut l'application de l'article R.145-8 (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié). Conséquence : pas d'abattement pour les améliorations réalisées par le preneur, ni de correctif au titre des obligations des parties propre au droit commun.
Le loyer d'un local monovalent échappe-t-il au plafonnement en révision triennale ?: Non. La méthode des usages de la branche, qui écarte le plafonnement, est réservée au renouvellement. En révision triennale, le loyer reste fixé dans la double limite de la valeur locative et du plafond de l'article L.145-38 (Cass. 3e civ., 1er juillet 1987, n° 85-16.951). Sur ce point, le régime rejoint celui des bureaux.