La méthode « bilan promoteur »
Par Rémi Idé · 25 août 2026
Le compte à rebours (ou bilan promoteur) consiste à reconstituer la valeur d’un terrain d’après sa capacité constructible réglementaire dans son environnement de marché. En pratique simplifiée : partir du prix de vente prévisionnel de l’opération projetée, dont on retranche les coûts de construction, les frais et la marge de l’opérateur.
Méthode et droit commun
La méthode par bilan promoteur peut être jugée recevable dans de nombreux contextes, et notamment la vente, rescision pour lésion, partage, arbitrage, calcul de charge foncière, etc.
Référence : Cass. 3e civ., 20 septembre 2011, n° 10-24.477 (rescision pour lésion, art. 1674 C. civ.).
Le cas de l’expropriation
La Cour de cassation reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain « pour le choix de la méthode d’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié ». La jurisprudence sanctionne régulièrement l’incompatibilité de l’approche par bilan promoteur comme méthode principale dans le cadre du régime spécial de l’expropriation.
Référence : Cass. 3e civ., 8 octobre 2013, n° 12-24.995.
Pourquoi le juge de l’expropriation l’écarte
La règle cardinale de l’expropriation est l’évaluation à la date de référence, dans la consistance et l’usage actuels du bien. La Cour de cassation l’a rappelé sans détour : « un bien objet d’une expropriation publique ne peut être évalué par référence à un usage futur ». En conséquence, « cette méthode bilan promoteur autrement dénommée compte à rebours sera écartée ».
Le fondement est légal : l’arrêt vise les articles L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation, dont il déduit que la consistance et l’usage du bien s’apprécient à la date de référence. Le compte à rebours, qui part d’une opération à venir, valorise précisément ce que le régime refuse de prendre en compte : la plus-value d’aménagement future. C’est une exclusion de régime, non un jugement porté sur la rigueur de la méthode.
Référence : Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-23.333 (visant les art. L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation).
Le recoupement de méthodes, même en expropriation
Écartée comme méthode principale devant le juge de l’expropriation, l’approche par compte à rebours peut y subsister à titre de recoupement, lorsque les termes de comparaison directs font défaut : elle corrobore alors une estimation établie par ailleurs, sans la fonder. La méthode de référence en expropriation reste l’approche par comparaison.
Pour situer cette méthode parmi les autres approches d’évaluation, voir le panorama : Méthodes d’évaluation.